Assembleia condominial virtual: qual a base legal e quais os desafios para a sua aplicação prática?

Assembleias condominiais, devidamente previstas no art. 1.350 do Código Civil, consistem em reuniões anuais, realizadas mediante convocação do síndico eleito, para que sejam discutidas questões relativas à administração e convivência condominial, de modo que os condôminos tenham direito à fala e voto e participem diretamente da tomada de decisões administrativas.

Via de regra, sempre foram realizadas de maneira presencial, em local previamente combinado e mencionado no instrumento de convocação da assembleia, porém, após alterações na legislação brasileira, notadamente realizadas pela Lei 14.309 de 2022, foi instituída a possibilidade de realização do evento através de plataformas digitais, expandindo a possibilidade para maior alcance dos moradores.

Assim, a presente matéria visa identificar os obstáculos de inserção prática da modalidade virtual para realização de assembleias condominiais, bem como discutir quais as imposições legais acerca do tema.

Contexto histórico e evolução legal

Com a chegada da pandemia da Covid-19 em território brasileiro, que assolou o país no período de 2020 até 2022, demandou-se a necessidade de readequação de serviços e práticas essenciais, para que estas pudessem ser realizadas sem aglomeração de público, e evitar a propagação do vírus causador da doença.

Neste contexto, sobreveio a edição da Lei nº 14.010/2020, que instituiu o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das Relações Jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do coronavírus. Tal lei, em seu artigo 12, estabeleceu que as assembleias condominiais, bem como a sua respectiva votação, poderão ocorrer, em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, por meios virtuais.

Muito embora tal lei tenha sido criada em caráter transitório, demonstrou resultados positivos, refletindo em uma maior participação dos condôminos, praticidade, redução de custos, e agilidade nas deliberações.

Portanto, tal lei abriu caminho para que, posteriormente, fosse criada a Lei nº 14.309/2022, que instituiu no Código Civil o Art. 1.354-A, assegurando de maneira permanente a realização de assembleias condominiais em modalidade virtual ou híbrida, bem como instituindo as normas para validade do evento.

Quais os requisitos legais para realização e validade do evento?

Primeiramente, é necessário que a convenção em vigência no condomínio seja expressa ao permitir a realização de assembleias condominiais na modalidade eletrônica, conforme Art. 1.354-A, I, do Código Civil (CC), que dita a necessidade que a convenção condominial não vede a possibilidade de que seja a assembleia realizada em formato digital ou híbrido.

Considerando que o objetivo principal de uma assembleia condominial assegurar o direito a voto e fala dos condôminos, bem como a sua participação na tomada de decisões para administração do condomínio, a legislação visa a todo momento que tal intenção seja resguardada e exercida de maneira íntegra, tal qual é perceptível no Art. 1.354-A, II, do CC, que impõe o dever de assegurar aos condôminos o direito de voz, debate e voto.

 Ainda no inciso segundo deste artigo, seu parágrafo primeiro impõe que o instrumento de convocação da assembleia deverá constar que será aplicada a modalidade virtual para realização do ato, bem como as instruções para acesso, manifestação e forma de coleta de votos dos condôminos.

Outrossim, durante a realização da assembleia virtual, somente após a somatória de todos os votos e a sua divulgação será lavrada a respectiva ata, também eletrônica, e encerrada a assembleia legal, vide Art. 1.354-A, II, § 3º, do CC.

Tais requisitos devem ser observados para garantir a lisura do procedimento e afastar futuras arguições de irregularidades que possam acarretar em nulidade do teor decisório da assembleia.

Quais os principais desafios para a realização de uma assembleia condominial virtual válida, e como os superar?

Tomando por base os requisitos legais supracitados, impende ressaltar que existem alguns obstáculos a serem superados para que a assembleia seja realizada cumprindo com as determinações da legislação, que demandam inteligência direcionada e orientação capacitada para a devida garantia.

Uma vez que o intuito da assembleia é assegurar a participação dos condôminos, há de se considerar a possibilidade de baixa adesão em razão de dificuldades técnicas no quesito tecnológico, que possuem o condão de diminuir a possibilidade de participação dos moradores.

Muito embora o Art. 1.354-A, II, § 2, CC, ponha à salvo a responsabilização da administração condominial por problemas técnicos fora do controle do condomínio que impeçam a participação dos condôminos, caso o problema atinja vários moradores, é colocado em risco todo o teor decisório da assembleia, bem como a sua validade.

Visando driblar o referido óbice, não há prejuízo da realização da assembleia condominial em modalidade híbrida, conforme aduz o art. 1.354-A, II, § 4, CC, permitindo que os condôminos compareçam dentro de suas limitações técnicas e preferências pessoais. Conforme demonstra o precedente abaixo colacionado, que reflete o entendimento do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, o que não se deve é perder de vista o caráter democrático da assembleia condominial

TJRJ

AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA EM CARÁTER ANTECEDENTE. DEFERIMENTO DO REQUERIMENTO FORMULADO PARA DETERMINAR O CANCELAMENTO DA ASSEMBLEIA DESIGNADA. RECURSO DESPROVIDO. 1.Cuida-se agravo de instrumento veiculado contra decisão proferida pelo Juízo da Sétima Vara Cível Regional da Barra da Tijuca que, em requerimento de tutela provisória de urgência em caráter antecedente, deferiu o pedido formulado para determinar o cancelamento da Assembleia designada para o dia 18.03.2021. (...) No caso em apreço, a assembleia convocada tem como pauta o exame de contas e a eleição de síndico e conselho consultivo, exsurgindo daí a relevância da plena participação de todos os (...) No entanto, por outro lado, não se desconhece que a realização de assembleia na modalidade exclusivamente virtual pode, de fato, conduzir à inviabilidade de manifestação daqueles que encontram privados dos meios digitais, por qualquer questão pessoal, não obstante o tempo decorrido desde o início da pandemia. (...) Nesse passo, a melhor solução a fim de resguardar o interesse de todos os condôminos seria a realização da assembleia no formato presencial em paralelo à modalidade virtual, adotando-se, assim um modelo de assembleia híbrido, que permita o acesso e garanta a todos os condôminos, de forma real e concreta, o direito de participação (art.1335, do CC/02). (...) Não obstante ao formato da assembleia, se virtual, presencial ou híbrida, o que deve ser resguardado é a participação efetiva de todos os condôminos e a lisura do procedimento. (...) Dessa forma, não há como ser acolhida a pretensão do recorrente a fim de que a assembleia seja realizada no formato totalmente virtual, tal como convocado pela (...) Recurso desprovido. (0026307-54.2021.8.19.0000 - AGRAVO DE INSTRUMENTO. Des(a). MÔNICA MARIA COSTA DI PIERO - Julgamento: 03/08/2021 - OITAVA CÂMARA CÍVEL)

No tocante ao instrumento de convocação, também é um ponto que merece a devida atenção, eis que este é o ponto de partida para a validade dos demais atos praticados na Assembleia. Neste quesito, é importante adotar meios que facilitem a divulgação das instruções para participação na assembleia, podendo o condomínio, inclusive, valer-se de divulgações através de mídias digitais sociais para realizar os informes relativos à assembleia. Sobre esta possibilidade, destaca-se que os precedentes do Tribunal de Justiça reconhecem a legalidade de tal prática, colacionando-se o seguinte julgado para o ilustrar:

TJRJ

DIREITO CIVIL. PROCESSO CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. ALEGADA NULIDADE DE CONVOCAÇÃO DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. ARTIGO 1.354-A DO CÓDIGO CIVIL. CONVOCAÇÃO POR MEIOS ELETRÔNICOS E AFIXAÇÃO EM ÁREAS COMUNS. PRÁTICA REITERADA E NÃO IMPUGNADA. PARTICIPAÇÃO DA PRÓPRIA SÍNDICA DA APELANTE EM ASSEMBLEIA ANTERIOR REALIZADA POR MEIO VIRTUAL. ÔNUS DA PROVA. COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM. VALIDADE, LIQUIDEZ E EXIGIBILIDADE DO TÍTULO MANTIDAS. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS. RECURSO DESPROVIDO. (...). A embargante alega nulidade da assembleia por suposta irregularidade na convocação.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Verificar se a forma de convocação da assembleia condominial respeitou os requisitos legais e foi suficiente para garantir a ciência dos condôminos, assegurando a validade do título executivo formado a partir das deliberações assembleares. RAZÕES DE DECIDIR 3. A convocação da assembleia condominial foi realizada mediante afixação de edital em locais de circulação, divulgação em grupos de WhatsApp e envio de e-mails, conforme declarações constantes nos autos (IE-PJE nº 8486826, 84868261 e 84868263), prática esta reiterada e aceita pela coletividade. 4. Documento IE-PJE nº 84868257 comprova a participação da própria síndica da Apelante em assembleia anterior, sem qualquer ressalva quanto à forma de convocação. (...) O ônus da prova da alegada irregularidade não foi cumprido pela parte apelante (art. 373, I, do CPC).  (...) A convocação de assembleia condominial por meio eletrônico e afixação de edital em áreas comuns é válida, quando adotada reiteradamente e conhecida pela coletividade, não sendo admissível a alegação de nulidade após o inadimplemento. 2 . A participação prévia e sem objeção do condômino em assembleia convocada pelos mesmos meios configura anuência tácita, vedando comportamento contraditório Dispositivos relevantes citados: Artigos 784, X; 803, I; 373, I; 85, § 11, todos do Código de Processo Civil; e artigo 1.354-A do Código Civil. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.120.140; TJRJ, AI 026307-54.2021 .8.19.0000. (TJ-RJ - APELAÇÃO: 08043043420238190087, Relator.: Des(a) . RENATA SILVARES FRANÇA FADEL, Data de Julgamento: 15/05/2025, DECIMA SEGUNDA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 14ª CÂMARA CÍVEL), Data de Publicação: 19/05/2025))

Portanto, demonstra-se essencial o planejamento e execução correta para a devida realização do evento, demandando à administração o conhecimento preliminar da afinidade dos condôminos com a tecnologia, bem como o conhecimento da legislação, para que possa ser realizada a assembleia em total conformidade com a lei e o entendimento jurisdicional existente.

Conclusão:

A realização de assembleias condominiais virtuais, embora se demonstre como uma maneira de expandir as possibilidades de participação dos condôminos, demanda uma programação e organização prévia da administração condominial, visando cumprir os requisitos legais para garantir a lisura do procedimento, e a validade de todo o teor decisório, evitando futuras arguições de irregularidades que possam acarretam na nulidade da assembleia.

Neste sentido, a orientação jurídica correta e capacitada demonstra-se necessária para garantir a devida segurança e direcionamento para toda a administração condominial.